为认真贯彻落实以人民为中心的发展思想，进一步提升住宅工程品质，结合我省当前建造技术、施工工艺和材料性能发展实际，省住房城乡建设厅研究起草了《关于调整新建住宅项目质量保修期的指导意见》（以下简称《指导意见》）。有关政策解读如下。

一、出台背景

住宅工程质量事关百姓切身利益，是工程质量工作的重中之重。一直以来，我省住宅工程质量保修期限执行的是20年前出台的《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》《商品房销售管理办法》最低保修期限有关规定。这些最低保修期限的提出是基于当时材料性能、建造方式、施工工艺和管理水平条件，文件出台时间较早且一直未作调整。随着新技术、新设备、新材料、新工艺的广泛应用，新建住宅工程勘察设计水平、材料性能、工艺工法和质量保障有了很大提升。近年来，北京、浙江、重庆、沈阳等省（市）探索提出更长的住宅工程质量保修期，提供了一些可行经验。今年3月15日，住建部公开征求意见的《住宅项目规范》，将住宅工程相关部位的设计工作年限适当提高并纳入强制性标准，为适当延长新建住宅项目质量保修期提供了参考和依据。

二、起草过程

2021年12月邀请部分建设开发、施工、设计、科研、检测、防水材料等专家就适当延长新建住宅项目质量保修期限的必要性、可行性进行评估论证。2022年3月再次邀请开发、设计、施工、监理、建筑材料生产商和部分市监督机构以及行业协会共48家单位、78名专业质量技术专家及管理人员，分别召开了3场专家论证会，组织专家对延长新建住宅项目质量保修期限的合理性、科学性从技术层面进行论证，研究适当延长新建住宅项目质量保修期限的意见建议和实施路径，收集专家论证意见。2022年4月初形成专家论证意见、风险评估报告。4月至5月按照规范性文件发文要求向社会公开征求意见，修改完善后形成审议稿，报法规处进行了合法性审核，经厅长办公会审议通过。

三、主要内容

《指导意见》包括适用范围、调整方式、调整内容、保修责任、保障措施五部分，主要突出以下几个方面：

（一）明确适用范围。本意见适用于文件正式实施后，新取得国有土地使用权的新建商品住宅和新建城镇保障性安居工程。

（二）明确调整方式。对于新建商品住宅（包括配建的城镇保障性安居工程），质量保修期限由住房城乡建设主管部门在住房城乡建设领域项目建设条件意见中提出，在房地产开发单位签订的履约或监管协议中明确限。对于新建城镇保障性安居工程，质量保修期限由建设（代建）单位纳入施工招标文件和《建设工程施工合同》。

（三）明确调整期限。将屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏由5年调整为10年；供热与供冷系统由为2个采暖期、供冷期调整为5个；电气管线、给排水管道、设备安装隐蔽部分由2年调整为10年，非隐蔽部分由2年调整为5年。

（四）明确保修责任。根据《山东省商品房销售条例》规定，房地产开发单位对购房人承担商品房质量保修责任，起始日期自商品房交付使用之日起计算。根据《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对房地产开发（建设）单位承担建设工程质量保修责任，起始日期自竣工验收合格之日起计算。

（五）明确保障措施。从压实质量保修责任、规范质量保证金管理、健全激励保障机制、强化指导监督服务四个方面，对主管部门、开发（建设）、设计、施工、监理等单位提出了具体要求。工程质量保证金的预留比例、期限、使用和返还方式，严格按照住房城乡建设部、财政部《关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》规定执行。

来源：山东省住建厅